观察：昆仑天籁8800裸奔 主城区房价创新低

煎饼

文/住在杭州网首席记者 李永生

　　丁桥房价塌陷，主城区房价塌陷。
　　“好的生活，没那么贵。昆仑天籁，均价8800元/平方米，力挺你的好生活。”4月20日傍晚，昆仑天籁官方微博发布的这条信息，正式宣告调控后主城区房价新低的诞生。
　　龙年杭州楼市降价追踪
$ @/ h. k5 `9 \7 Y! l　　8800元/平方米的均价，不但是丁桥房价的最低，也刷新了目前整个杭州主城八区住宅楼盘的最低价。
! l4 ?" v0 V; \: S, I# M% j　　早在去年8月份首次开盘，昆仑天籁即以“折后起价9999元/平方米”的噱头面市，号称杭州主城区房价调控后首次跌破万元大关。然而，当时天籁“9999元/平方米起”纯粹是个噱头，因为该盘开盘均价是1.26万/平方米，9999元的房子只有一套，需要摇号购买。此次昆仑天籁“均价8800”，成为调控后首个销售均价在万元以内的住宅楼盘，则是货真价实的“主城区房价跌破万元”。

! m+ H- g( e6 P( t# ]1 k% r* |　　8800元的价格，相较1.26万的开盘价，正好打了7折。而相比于丁桥高峰期1.7万左右的售价，则几乎打了对折。广宇·上东城上东臻品1号楼在2011年年初，曾卖到过1.7万/平方米的均价。
　　很显然，昆仑·天籁此次大幅降价，既有自身销售遇阻的内因，也是迫于周边楼盘降价的压力。
4 x5 P  W0 A) X+ h  A1 f　　天籁去年8月8日首开，1.26万/平方米的开盘价，相较当时邻居广宇·上东城1.5万/平方米左右的售价，已是低开。透明售房网显示，天籁一期所推325套房源，截止4月21日，已经成交164套，销售率正好过半。如果说天籁一期销售还算差强人意，二期则是极为惨淡。天籁去年12月下旬以与一期持平的价格，推出二期379套房源，至今已经过去了整整五个月的时间，只卖了47套房子，成交率只有12.4%。
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昆仑天籁两次开盘成交情况

(数据来源于透明售房网，时间截止4月21日晚21:00)

开盘时间	幢号	推出套数（套）	成交套数（套）	销售率（%）
2011.8.8	3、4、6	325	164	50.5
2011.12.22	1、10	379	47	12.4
合计		704	211	30

　　3月下旬万泰新语直降4000也给了丁桥“致命一击”。作为与华丰最近的板块，丁桥与华丰，历来是兄弟板块，有时媒体甚至以丁桥华丰来来统称这两个板块。然而，因为华丰距离市区更近，华丰板块的售价，历来高出丁桥2000元/平方米左右。万泰新语直降后的均价只有10500元/平方米，已经低于丁桥所有在售楼盘的价格。昆仑天籁此番“均价8800”，正好又与华丰的低点10500，相差了将近2000元/平方米。
　　除了成为调控后主城区首个均价跌破一万的住宅楼盘，创下主城区房价的新低，昆仑天籁也将成为继滨江·曙光之城、德信·北海公园之后，第三个明显亏本的楼盘。
# a# _% P' B: K0 |0 G　　昆仑天籁拿地于09年10月10日，至今已超过两年半时间，楼面价是5524元/平方米。天籁是信托融资，按最最保守每年10%的资金利息，其资金成本也已经超过1000元/平方米。而8800元/平方米的均价，还要扣掉10%左右的税费，最终留给昆仑的建安成本、营销和管理成本不到2500元/平方米，定亏无疑。
　　昆仑天籁导致的丁桥和主城区房价塌陷，已经并必将持续对杭州楼市产生冲击波。而首当其冲者，则是丁桥板块本身。天籁降价当晚，其邻居中豪·四季公馆相关负责人在接受媒体采访时即表示，“天籁降价属于顺势而为，并不意外。对于四季公馆二期房源的定价，我们正在开会讨论，会根据市场反应进行综合定价。”
　　中豪四季公馆去年9月底首次开盘，均价1.26元/平方米，与当时天籁的价格持平。然而，因为晚开了一个多月，四季公馆的销售成绩差多了，首开280套房源，至今只成交了64套。四季公馆本月3日领出二期253套房源预售证，还没有正式开盘，却已经遭遇天籁的低价逆袭。
2 y. K" F9 F- p/ z: _1 N3 S8 C5 |　　值得一提的是，中豪·四季公馆拿地于09年11月26日，楼面价高达7245元/平方米，高出天籁1721元/平方米，在价格战中处于非常不利的位置。
. ?/ S" R% A3 M* U" X　　此外，天籁的降价，也使得兄弟楼盘玺之湾处境尴尬。玺之湾由昆仑和西房联合开发，双方各占一半股份，该盘2月中旬首次开盘，推出264套房源，1.1万/平方米的均价，也被认为大幅低开。然而，玺之湾开盘至今，只卖出了65套房源，成交率不到三成。此次天籁大幅降价，玺之湾除了大幅降价应对，或者封盘，难有其它因应之策。
; P2 A) m) h- z( d/ R　　余杭区的很多板块，也将受到昆仑天籁降价的波及。天籁8800元/平方米的均价，已经接近于余杭闲林、良渚的售价，大大低于临平在售楼盘的价格，余杭大部分板块都将因此而处于比价劣势。
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